La mise en œuvre d’une extension en limite de propriété nécessite de suivre des directives précises incluant les perspectives visuelles, la gestion des eaux pluviales, et la proximité des limites séparatives.
Cadre légal des constructions en limite de propriété
Selon l’article R111-19 du Code de l’Urbanisme « chaque propriétaire est en droit de bâtir sur son terrain jusqu’à la bordure de celui-ci, sans l’aval du voisin ». Toutefois, des règles de distance entre les édifices adjacents doivent être observées.
Ces distances sont déterminées par les Plans d’Occupation des Sols (POS) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou, à défaut, par les stipulations du Code de l’urbanisme. Dans le cas d’un lotissement, des régulations spécifiques peuvent s’appliquer. Ces dernières peuvent inclure des prescriptions sur l’emplacement des bâtiments, les distances minimales des limites séparatives, les reculs face à la voie publique, les hauteurs permises, et plus encore.
Gestion des eaux pluviales
Les eaux de pluie doivent être dirigées sur votre propre terrain ou vers la voie publique. Jamais vers la propriété adjacente.
Avant d’entamer un projet d’extension en limite de propriété, nous conseillons toujours de consulter en mairie les POS ou PLU pour connaître les restrictions urbanistiques locales.
Règles générales pour les constructions en limite de propriété
Typiquement, les bâtiments tels qu’un garage ou une extension de maison peuvent être construits soit directement sur la limite séparative, soit à une distance minimale de 3 mètres de celle-ci, conformément à l’article R111-18 du Code de l’urbanisme.
Cette norme est valide si l’extension ne dépasse pas 6 mètres de hauteur. Pour des structures plus hautes, la distance de retrait doit être équivalente à la moitié de la hauteur de l’édifice par rapport à la propriété voisine.
Respect des règles de visibilité lors des constructions limitrophes
Lors de la réalisation d’ouvertures en limite séparative, les règles suivantes s’appliquent selon la loi sur les vues :
- Pour une vue « directe » sur la propriété voisine : un espace d’au moins 1,90 m doit être maintenu.
- Pour une vue « oblique » sur la propriété voisine : un espace d’au moins 0,60 m doit être maintenu.
Ces distances sont mesurées à partir du bord extérieur de l’ouverture et sont également applicables aux terrasses et balcons.
Proximité avec les voies de circulation
Si votre construction est adjacente à une voie publique, l‘article L.111-1-4 du code de l’urbanisme définit les distances à respecter près des grands axes de circulation :
- En zone urbaine, la distance requise est de 40 m pour les habitations et 25 m pour les autres types de bâtiments.
- En zone urbanisée, ces distances s’élèvent à 50 m pour les habitations et 35 m pour les autres structures.
- Hors agglomération, pour les axes routiers, la distance est portée à 100 m.
Les règles d’alignement dépendent également de la hauteur du bâtiment, comme précisé dans l’article R.111-18 du Code de l’urbanisme.
