Que vous envisagiez de construire une maison, d’agrandir une habitation ou de rénover un espace, déterminer la surface de plancher est indispensable. Cette notion, régie par le Code de l’urbanisme, est indissociable des règles définies dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Mais comment procéder pour la calculer et s’assurer qu’elle respecte les dispositions locales ? 

Les étapes à suivre pour déterminer la surface de plancher

1. Comprenez la notion de surface de plancher

Avant d’entamer vos démarches, mieux vaut comprendre ce qu’englobe exactement la notion de surface de plancher. Elle représente la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux clos et couverts d’un bâtiment, à condition que la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Cependant, certaines surfaces sont exclues du calcul comme :

• Les épaisseurs des murs extérieurs.
• Les vides et trémies, comme celles destinées aux escaliers ou aux ascenseurs.
• Les surfaces affectées au stationnement.
• Les combles et sous-sols non aménageables, notamment ceux où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Exemple :

Si vous projetez de construire une extension de  maison de 80 m² sur deux niveaux, avec un garage de 20 m² et des combles non aménageables de 40 m² (dont 15 m² ont une hauteur utilisable), votre surface de plancher serait calculée ainsi :
(80 + 80) – 20 – (40 – 15) = 155 m².

2. Identifiez les règles applicables dans le PLU

Pour garantir la conformité de votre projet, vous devez vous référer au Plan Local d’Urbanisme. Ce document réglementaire, propre à chaque commune, détermine les règles applicables en matière de construction, en fonction de la localisation de votre parcelle.

Pourquoi est-ce important ?

Le PLU divise le territoire communal en zones (urbaines, naturelles, agricoles, etc.), et chaque zone est soumise à des règles spécifiques :

• La hauteur maximale des bâtiments.
• Les retraits obligatoires par rapport aux limites de propriété.
• L’emprise au sol maximale autorisée.
• Des contraintes spécifiques, comme la préservation d’espaces verts, ou des servitudes liées à des risques naturels ou historiques.

Étape pratique :

1. Consultez le PLU : Il est généralement disponible en ligne sur le site de votre mairie ou directement auprès des services urbanisme.
2. Localisez votre parcelle : Vérifiez si elle se trouve dans une zone U, AU, A ou N, et notez les restrictions qui s’y appliquent.

3. Calculez vos droits à construire

Une fois que vous avez compris les règles locales, vous pouvez calculer la surface de plancher autorisée. Cela dépend principalement des restrictions imposées par le PLU et, dans certains cas, par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS).

calcul du cos

Avec COS :

Si votre commune applique encore un COS (même s’il tend à disparaître depuis 2014), il suffit d’appliquer cette formule : Surface de plancher autorisée = Surface de la parcelle × COS.

Sans COS :

Lorsque le COS n’est pas applicable, votre surface constructible dépendra :

• Des règles d’emprise au sol.
• Des retraits obligatoires et des gabarits autorisés.
• D’éventuelles servitudes ou limitations propres à votre zone.

Exemple :

Pour une parcelle de 600 m² située en zone U, avec un COS de 0,3, vous pouvez construire jusqu’à 600 × 0,3 = 180 m² de surface de plancher.

4. Sollicitez les services d’urbanisme pour validation

Malgré vos recherches, certaines situations peuvent être complexes ou ambiguës. Dans ce cas, il est plutôt judicieux de demander un appui technique auprès des services d’urbanisme de votre mairie.

Les agents municipaux pourront confirmer vos calculs, clarifier les règles spécifiques à votre projet et délivrer un certificat d’urbanisme opérationnel, qui détaille précisément les droits à construire pour votre parcelle.