La garantie de parfait achèvement assure au commanditaire que tous les défauts signalés à l’entrepreneur dans l’année qui suit la livraison du projet seront corrigés. Cette garantie se différencie des autres assurances légales, telles que la garantie décennale et la garantie biennale, par l’imposition d’un devoir spécifique sur l’entrepreneur : celui d’intervenir pour rectifier les travaux.

Elle est prévue à l’article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil qui dispose :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».

Identifier le constructeur de l’ouvrage

Le constructeur peut être :

• Architecte, Entrepreneur, Technicien ou Contrôleur technique
• Promoteur immobilier
• Vendeur d’immeuble à construire ou à rénover
• Constructeur de maisons individuelles
• Prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
• Fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement

Chaque constructeur responsable de l’édification d’une structure, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’interventions sur une structure existante (différents types de bâtiments, habitations, projets de génie civil, etc.), engage sa responsabilité. Cette responsabilité demeure sauf si le constructeur démontre que les dommages résultent d’une circonstance extraordinaire, comme un cas de force majeure, une intervention d’un tiers ou une négligence de la part du commanditaire.

Bénéficier de la Garantie de Parfait Achèvement

Durant l’année qui suit la finalisation des travaux, vous êtes couvert par une garantie de parfait achèvement (GPA). Cette garantie contraint l’entrepreneur à corriger tous les défauts signalés, que ce soit dans le procès-verbal de réception des travaux ou par une notification ultérieure. Pour activer cette garantie, il est nécessaire d’adresser une demande de réparation à l’entrepreneur par courrier recommandé avec accusé de réception, en précisant un délai pour l’exécution de ces réparations.

En cas de non-intervention de l’entreprise dans le délai imparti, une démarche de médiation peut être envisagée.

Si les défauts ne sont pas corrigés dans le temps fixé, il est possible de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire avant l’expiration de l’année de garantie de parfait achèvement.

Ainsi, la garantie de parfait achèvement se différencie des autres garanties légales, telles que la garantie décennale et la garantie biennale, en imposant à l’entrepreneur une obligation d’agir pour rectifier les travaux.

Peut-on prévoir une clause dans le contrat liant le maître d’ouvrage à l’entrepreneur permettant d’exclure la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est d’ordre public.

En effet, l’article 1792-5 du Code civil prévoit que toute clause ayant pour effet d’exclure la garantie de parfait achèvement ou d’en limiter la portée doit être réputée non écrite.

Dénoncer des désordres sur le fondement de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement englobe la correction de deux types de défauts :

• Les défauts visibles notés lors de la livraison des travaux,
• Les défauts invisibles au moment de la livraison mais révélés et signalés par écrit dans l’année suivante.

Le commanditaire doit obligatoirement inscrire tous les défauts visibles dans le procès-verbal de livraison. Les défauts apparents non signalés lors de cette étape ne seront pas couverts par la garantie de parfait achèvement, libérant ainsi les constructeurs de toute responsabilité à cet égard.

La garantie couvre également les défauts qui n’étaient pas détectables au moment de la livraison, à condition que le commanditaire les communique à l’entrepreneur par écrit dans les douze mois suivant la réception des travaux.

Pour garantir le suivi et l’efficacité de cette notification des défauts non apparents ou apparus après la réception, elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette procédure assure la preuve de la notification dans le délai d’un an après la réception des travaux.

Dans quels délais les travaux de reprise doivent-ils être réalisés ?

L’entrepreneur, informé de défauts soit dans le procès-verbal de réception via des réserves, soit ultérieurement par notification écrite, est tenu de réaliser les réparations nécessaires.

Le commanditaire et l’entrepreneur doivent convenir ensemble des délais pour effectuer ces réparations. Une fois les travaux de réparation achevés, cela marque la fin de la garantie de parfait achèvement. Bien que la garantie de parfait achèvement doive être activée dans l’année suivant la livraison des travaux, la réalisation des travaux correctifs peut s’étendre au-delà de cette période annuelle.

Cependant, pour maintenir son droit à agir en vertu de la garantie de parfait achèvement, le commanditaire doit intenter une action en justice contre l’entrepreneur dans l’année suivant la réception des travaux.

Que faire si l’entrepreneur ne respecte pas le délai amiablement fixe ?

Si l’entrepreneur ne respecte pas le délai convenu avec le maître d’ouvrage, celui-ci peut, après une mise en demeure restée sans effet, confier les travaux à une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur initial.

Dans quel délai la garantie de parfait achèvement doit être mise en oeuvre judiciairement ?

Pour activer judiciairement la garantie de parfait achèvement, cela doit être fait dans le délai d’un an suivant la réception des travaux. La jurisprudence de la Cour de cassation établit qu’une demande en justice concernant la garantie de parfait achèvement formulée plus d’un an après la réception des travaux est irrecevable, entraînant ainsi la forclusion de la garantie.

Cependant, ce délai d’un an peut être interrompu par une assignation en justice (que ce soit en référé ou au fond) ou par la reconnaissance de sa responsabilité par l’entrepreneur. Une telle interruption permet de relancer un nouveau délai d’un an pour agir.

Dans le cas où le maître d’ouvrage délivre une assignation en référé-expertise, l’ordonnance de référé qui nomme un expert judiciaire a également pour effet de démarrer un nouveau délai d’un an pour la mise en œuvre de la garantie

Bénéficier de la Garantie de Bon Fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement, valable pour deux ans à compter de la livraison des travaux, peut être prolongée selon les termes du contrat. Cette garantie oblige le constructeur à réparer ou à remplacer les équipements qui ne fonctionnent pas correctement, à condition que ces désordres n’étaient pas visibles lors de la réception des travaux.

Elle concerne exclusivement les équipements dissociables du bâti, c’est-à-dire ceux qui peuvent être retirés sans endommager la structure, comme un chauffe-eau, par exemple.

Pour activer cette garantie, il est nécessaire d’envoyer rapidement au constructeur une lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les défauts et demandant une intervention gratuite dans un délai défini.

En cas de non-intervention de l’entreprise dans le délai établi, une démarche de médiation est recommandée. Si les réparations ne sont toujours pas effectuées dans le délai convenu, il est alors possible de recourir au tribunal judiciaire.

Bénéficier de la Garantie Décennale

Pendant les dix années suivant la réception des travaux, la garantie décennale est en vigueur.

Cette garantie contraint le constructeur à corriger les dommages qui n’ont pas pu être identifiés lors de la livraison des travaux. Elle couvre spécifiquement les dommages qui portent atteinte à la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent être séparés sans endommager le bâtiment. En essence, elle s’applique aux dommages menaçant la structure du bâtiment ou rendant celui-ci inutilisable ou inadapté à sa fonction prévue.

L’assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants :

• Ouvrages de fondation et d’ossature
• Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)
• Voirie (chemin d’accès)
• Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)
• Éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…

Pour faire jouer la garantie décennale, vous devez adresser une une lettre RAR au constructeur concerné en lui décrivant les désordres. Il doit les réparer à ses frais pendant les 10 ans couverts par la garantie. Vous devez également signaler les désordres à votre assureur au titre de votre assurance construction dommages-ouvrage. Vous devrez lui envoyer une lettre RAR de mise en demeure pour obtenir une réparation de vos dommages.