Le caractère incomplet d’un dossier de permis de construire est la cause principale de son annulation. Conformément à l’article 431-4 du Code de l’Urbanisme : 

“L’omission ou le caractère incomplet de ces documents complémentaires au permis de construire peut entrainer son annulation, si cela est de nature à fausser l’appréciation portée sur la légalité de la demande de permis de construire.”

“Un permis de construire a ainsi été annulé par le juge dès lors que les plans et documents graphiques produits ne permettaient pas de vérifier que le projet respectait les règles de hauteur imposées.”

Deux autres causes récurrentes d’opposition à un permis de construire 

Il existe bien d’autres causes d’annulation pour un permis de construire mais nous n’avons souhaiter en retenir que deux.

Le non-respect des règles relatives à la hauteur des constructions

Dans les communes où il n’y a pas de Plan Local d’Urbanisme (PLU ou PLUI), on ne trouve généralement pas de directives précises sur la hauteur des bâtiments. Cependant, quand un PLU est en place, il détermine souvent des critères spécifiques pour encadrer cette hauteur.

La façon dont ces critères sont appliqués peut varier d’un PLU à l’autre. Par exemple, le PLU peut fixer une limite maximale en mètres pour la hauteur des constructions. Cette limite peut être ajustée selon plusieurs facteurs, tels que le point de mesure choisi (sommet du mur, pignon, bord du toit, etc.), le style de la façade (donnant sur la rue ou la cour, principale ou secondaire, avec ou sans ouvertures), le nombre d’étages (incluant ou non les combles et les attiques), l’écart par rapport aux voies ou aux limites de propriété, et la hauteur relative aux bâtiments adjacents.

De plus, le PLU détaille souvent comment calculer cette hauteur, en précisant les points de mesure bas (niveau du sol, altitude NGF, etc.) et hauts (crête du toit, gouttière, sommet du mur) à utiliser.

Il vaut donc mieux vérifier que le permis de construire respecte à la fois la hauteur maximale autorisée et la méthode de calcul spécifiée par le PLU.

Pour illustrer, dans le cas d’un PLU limitant les constructions à deux étages plus un comble aménageable, un permis a été révoqué bien qu’il affirmait respecter cette limite. Le tribunal a jugé que le troisième niveau, aligné avec la façade et doté de fenêtres et portes-fenêtres ouvrant sur des balcons, avec une surface habitable pratiquement équivalente aux étages inférieurs, ne constituait pas un comble mais un étage supplémentaire complet.

Le non-respect des règles d’emprise au sol

Dans les communes sans Plan Local d’Urbanisme (PLU), les restrictions concernant l’occupation du sol par les constructions sont généralement absentes. Toutefois, dans celles dotées d’un PLU, des limites spécifiques à l’emprise au sol peuvent être établies, bien que cela relève de la discrétion de la commune.

L’objectif des règles sur l’emprise au sol est de contrôler la taille des constructions au sein d’un terrain, visant ainsi à limiter l’utilisation intensive de l’espace.

On définit l’emprise au sol comme la surface couverte par la construction, en incluant tous les éléments saillants et avancées. Cela concerne toutes les parties de la construction émergeant du sol, tandis que les parties enterrées ne comptent pas dans cette mesure.

Le PLU peut donc imposer un ratio maximum d’emprise au sol, précisant quels éléments du bâtiment sont inclus ou exclus de ce calcul (comme les balcons, terrasses, escaliers extérieurs, etc.). Il peut également exclure certaines catégories de constructions (annexes, équipements techniques, piscines, etc.) de cette règle ou leur appliquer un ratio d’emprise différent.

Un permis de construire affirmant respecter le ratio d’emprise au sol fixé par le PLU peut être révoqué si les calculs s’avèrent incorrects. Par exemple, si les terrasses construites sur piliers, qui modifient l’aspect extérieur et architectural du bâtiment, n’ont pas été prises en compte, la surface de ces terrasses devrait être incluse dans le calcul de l’emprise au sol.

De même, il a été décidé que la surface d’un parking souterrain doit être considérée dans le calcul de l’emprise au sol si la dalle du parking dépasse le niveau naturel du sol, la rendant ainsi partie intégrante de la surface occupée par la construction.