Le dépôt d’un dossier de permis de construire est une étape incontournable dans la réalisation de tout projet de construction, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un immeuble ou d’une extension. Ce dossier doit inclure plusieurs documents pour permis de construire pour permettre aux autorités compétentes de s’assurer que le projet respecte les normes d’urbanisme, de sécurité et d’environnement. 

Les pièces à fournir varient en fonction de la nature du projet et de la localisation du terrain, allant des documents obligatoires communs à tous les dossiers comme les plans de masse et de situation jusqu’aux pièces spécifiques exigées dans des cas particuliers, comme peut l’être l’étude géotechnique.

A travers cet article nous souhaitons vous présenter l’ensemble des documents à fournir, en distinguant les éléments principaux et ceux à ajouter en fonction de la spécificité du projet.

Quels sont les principaux documents à joindre à un dossier de permis de construire ?

Les principaux documents à inclure dans votre dossier de permis de construire concernent la description du projet, la localisation du terrain et l’impact de la construction sur l’environnement immédiat. Ces pièces permettent aux autorités de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme, telles que définies par le Code de l’urbanisme et autres textes législatifs.

Le formulaire de demande de permis de construire

Le formulaire Cerfa constitue le premier document à inclure. Ce formulaire doit être rempli avec soin, car toute erreur ou omission peut entraîner des retards dans le traitement du dossier ou, dans certains cas, un refus. On distingue deux types de formulaires selon la nature du projet :

• Cerfa n° 13406*07 : Utilisé pour les demandes relatives à une maison individuelle, que ce soit pour une construction ou une extension.
• Cerfa n° 13409*07 : Obligatoire pour les autres types de constructions, comme les immeubles collectifs ou les bâtiments professionnels.

La législation applicable est encadrée par la Loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 qui régit les démarches administratives en matière d’urbanisme, notamment la demande de permis de construire.

Le plan de situation du terrain

Le plan de situation, aussi appelé PCM 1, lorsqu’il est rattaché à un dossier de permis de construire (DP1 dans le cas d’une déclaration préalable de travaux) permet de localiser le projet dans son environnement immédiat. 

Il doit indiquer la position exacte du terrain par rapport aux voies publiques, aux constructions voisines, et aux réseaux d’infrastructures (eau, électricité, etc.). Ce plan doit être établi à une échelle généralement de 1/5000 ou 1/2000, comme le stipule l’article R*431-5 du Code de l’urbanisme.

Le plan de masse

Le plan de masse, aussi connu sous le sigle PCMI 2 (DP 2 pour une déclaration préalable), est un autre document qui permet de représenter l’implantation du projet sur le terrain, en tenant compte des dimensions de la construction, des distances par rapport aux limites du terrain, et de l’orientation du bâtiment. 

Ce plan doit également indiquer les aménagements extérieurs, tels que les accès ou les espaces verts. Il doit être fourni à une échelle comprise entre 1/100 et 1/500, conformément à l’article R*431-9 du Code de l’urbanisme.

Le plan des façades et des toitures

Le plan des façades et des toitures ou PCMI 5 décrit l’aspect extérieur du projet, notamment les matériaux utilisés, les hauteurs et les couleurs. Il est particulièrement important si la construction se situe dans une zone soumise à des règles architecturales strictes, comme les zones protégées ou proches de monuments historiques. 

Ce document permet de s’assurer que le projet s’intègre harmonieusement dans son environnement. Selon l’article R*431-10 du Code de l’urbanisme, ce plan est obligatoire dans tout dossier de permis de construire.

Notice explicative du permis de construire

La notice explicative décrit de manière détaillée la nature et l’impact du projet sur son environnement. Ce document détaille les caractéristiques du terrain, la disposition de la construction, et son intégration dans le site. 

Cette pièce sert à évaluer l’impact environnemental du projet et s’assurer que celui-ci respecte les normes locales et nationales. L’article R*431-8 du Code de l’urbanisme impose la rédaction de cette notice.

Le plan en coupe

Le plan en coupe représente une vue transversale de la construction, permettant de comprendre les volumes, les niveaux et la relation entre le projet et le terrain naturel. Ce document est obligatoire pour apprécier les impacts sur le relief du terrain et la topographie du site. Il est exigé par l’article R*431-10 du Code de l’urbanisme et doit inclure des informations précises sur les aménagements prévus (terrasses, rampes, sous-sols, etc.).

Quels sont les documents spécifiques à joindre au permis de construire ?

Outre les documents obligatoires, certaines situations particulières exigent des pièces supplémentaires, en fonction de la localisation du terrain, de la nature du projet, ou des contraintes techniques.

Cas de projet situé dans une zone protégée ou classée

• Avis de l’architecte des Bâtiments de France : Si le projet est situé dans une zone protégée, proche d’un monument historique ou dans un secteur sauvegardé, un avis de l’architecte des Bâtiments de France est obligatoire. Ce document garantit que le projet respecte les règles patrimoniales et architecturales. Cet avis est régi par l’article L*621-31 du Code du patrimoine.
• Étude d’impact environnemental : Dans le cas de projets d’envergure ou situés dans des zones sensibles, une étude d’impact environnemental peut être exigée. Ce document évalue les effets du projet sur l’environnement (faune, flore, paysages, etc.) et propose des mesures d’atténuation des impacts. Cette exigence découle de la Directive européenne 2011/92/UE et est transposée en droit français par l’article R*122-2 du Code de l’environnement.

Cas de terrain situé dans une zone à risques naturels ou technologiques

• État des risques naturels et technologiques (ERNT) : Si le terrain est situé dans une zone exposée à des risques naturels (inondations, séismes, etc.) ou technologiques (usines dangereuses, etc.), un état des risques naturels et technologiques est requis. Ce document informe les autorités et les futurs propriétaires des risques potentiels. Il est exigé par la Loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques naturels et technologiques majeurs.
• Étude géotechnique : Dans certaines zones, notamment celles exposées à des risques de glissements de terrain ou d’affaissements, une étude géotechnique est nécessaire. Ce document permet de garantir la stabilité du sol avant d’engager des travaux.

Cas de terrain situé dans une zone à risques sismiques

Conformément aux dispositions du décret n° 2010-1254 du 22 octobre 2010 relatif à la prévention du risque sismique, certains bâtiments situés dans des zones sismiques classées 2 à 5 (faible à forte sismicité) doivent respecter les règles parasismiques, définies dans la norme Eurocode 8. Cette attestation certifie que le projet respecte les règles de construction parasismiques en vigueur dans la zone concernée.

L’attestation de prise en compte des règles parasismiques doit être jointe à votre dossier de permis de construire si :

• Le projet est situé dans une zone à sismicité modérée à forte.
• Le type de construction est sensible aux séismes (bâtiments recevant du public, constructions à usage d’habitation, etc.).

Cas de nouvelles constructions soumises à des exigences énergétiques

• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012 ou RE 2020) : Toute nouvelle construction doit respecter les normes thermiques et énergétiques en vigueur, ce qui doit être attesté dans le dossier. La réglementation thermique RT 2012 impose certaines performances énergétiques minimales pour les bâtiments neufs. Depuis le 1er janvier 2022, la réglementation environnementale RE 2020 renforce ces exigences, notamment en matière de réduction de l’empreinte carbone et d’efficacité énergétique.

Cas de copropriétés ou terrains partagés

• Accord de la copropriété : Si le projet se situe sur un terrain en copropriété, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Cet accord est requis par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété des immeubles bâtis. Ce document certifie que l’ensemble des copropriétaires est d’accord avec les travaux envisagés.

Cas de projets impliquant la destruction de bâtiments existants

• Permis de démolir : Si le projet inclut la démolition partielle ou totale d’une construction existante, un permis de démolir est obligatoire. Ce permis doit être obtenu avant de pouvoir déposer une demande de permis de construire. L’article L*451-1 du Code de l’urbanisme précise les conditions dans lesquelles un permis de démolir est requis.

Devez-vous conserver ces documents ? 

La conservation des documents du permis de construire est régie par des textes juridiques précis. Conformément à l’article R*462-4 du Code de l’urbanisme, il est impératif de conserver tous les documents relatifs à votre dossier de permis de construire, notamment le formulaire Cerfa, les plans, la notice descriptive, et les études techniques. Ces pièces servent de preuve en cas de contrôle, de contestation, ou de demande de renouvellement de permis.

Quelle est la durée de conservation ?

Il est recommandé de conserver les documents liés au permis de construire pendant une durée minimale de 10 ans après la réalisation des travaux. Cette période correspond à la durée pendant laquelle un tiers peut engager une action en justice, notamment sur la base de la non-conformité des travaux réalisés par rapport au permis initialement délivré. La garantie décennale, par exemple, impose cette durée de conservation pour tout ce qui concerne les éléments structurels de la construction.

Quelles sont les sanctions en cas de non-conservation ?

Si vous ne conservez pas les documents de votre permis de construire (formulaires, plans, études techniques), vous pourriez être privé de moyens de défense en cas de litige ou de contestation. Par exemple, en cas de conflit avec un voisin ou les autorités, l’absence de ces documents vous empêcherait de prouver que les travaux ont été réalisés en conformité avec le permis accordé.

Sanctions pénales : L’absence de documents prouvant la régularité du permis de construire peut aussi entraîner des sanctions pénales, notamment en cas de contrôle par les autorités. Selon l’article L*480-4 du Code de l’urbanisme, une infraction aux règles d’urbanisme, telle qu’une non-conformité aux documents autorisés, peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par mètre carré de surface construite en violation des règles.

Obligation de démolition ou de mise en conformité : En l’absence de documents prouvant que votre construction respecte le permis de construire délivré, les autorités peuvent vous contraindre à démolir tout ou partie du bâtiment ou à procéder à des travaux de mise en conformité. Selon l’article L*480-7 du Code de l’urbanisme, un juge peut ordonner la remise en état du terrain, ce qui pourrait vous contraindre à détruire une construction illégale.

Difficulté lors de la vente ou de la transmission du bien : Souvent oublié vous risquez des problèmes lors de la revente de votre bien immobilier. Un acquéreur potentiel peut exiger ces documents pour vérifier que la construction est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. En leur absence, la vente peut être bloquée ou remise en cause. De plus, un défaut de conformité peut entraîner une diminution de la valeur du bien ou des difficultés à obtenir un certificat de conformité.

Risques d’annulation de l’assurance décennale : La garantie décennale, qui couvre les dommages affectant la solidité de la construction, repose sur la conformité du bâtiment avec les règles d’urbanisme et de construction. Si vous ne pouvez pas fournir les documents prouvant que le permis de construire a été correctement délivré, l’assureur pourrait refuser de prendre en charge des sinistres éventuels, vous exposant ainsi à des coûts importants.

Utilité des documents après la construction

Les documents du permis de construire ne perdent pas leur valeur une fois les travaux terminés. Ils permettent, par exemple, de prouver la légalité de votre construction lors de la revente du bien. Un acheteur pourrait, par exemple, exiger une vérification des documents justificatifs pour s’assurer que l’ouvrage respecte bien les normes d’urbanisme. Dans le cadre d’une demande de certificat de conformité ou de la vente d’un bien immobilier, ces documents doivent être accessibles.

Procédures de renouvellement ou modification

Si vous souhaitez procéder à des modifications sur votre construction ou demander un renouvellement du permis de construire, les documents originaux sont nécessaires. Le formulaire Cerfa, le plan de situation et le plan de masse permettent d’établir la continuité des travaux et d’évaluer l’impact des modifications. Un dossier incomplet ou perdu pourrait alors retarder, voire annuler, toute procédure.

Que retenir de tout ça 

La constitution d’un dossier de permis de construire est une étape complexe qui nécessite la préparation de plusieurs documents essentiels, comme le formulaire Cerfa, le plan de masse, ou encore la notice descriptive.

Ces pièces permettent de vérifier la conformité du projet avec les règles d’urbanisme et environnementales en vigueur. En fonction de la localisation du projet ou de ses spécificités, des documents supplémentaires peuvent être exigés, tels qu’un avis de l’architecte des Bâtiments de France, une étude géotechnique ou encore un permis de démolir.