Quels sont les risques de construire sans permis ?
Tous les travaux ne sont pas soumis à autorisation. Vous modifier simplement votre intérieur sans créer de surface de plancher supplémentaire, dans ce cas aucune autorisation n’est nécessaire.
Si votre projet a une emprise au sol ou une surface de plancher inférieur à 5 m², aucune autorisation n’est nécessaire (sauf si sa hauteur est supérieure à 12 m). Certains travaux sont également dispensés d’autorisation :
- La création d’une piscine de moins de 10 m²
- Un mur inférieur à 2 m
- Une serre ou un chassis de moins de 1.80 m
- Les clôtures ou les ravalements de façade, sauf si la commune l’exige dans son PLU
- Une terrasse de plein pied
Par contre si vous créez de la surface de plancher ou modifiez l’architecture extérieure de votre maison, comme par exemple une extension ou une modification d’ouverture, vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire à la mairie de votre commune.
Ces autorisations sont à obtenir avant le début des travaux. Pour plus de détail sur ces démarches consultez nos deux articles sur ce sujet :
Les contrôles de conformité
Une fois les travaux terminés et la déclaration d’achèvement des travaux réalisée (DAACT art. L.462-2 et R.462-6 du Code de l’Urbanisme), la mairie dispose de 3 mois pour vérifier la conformité des travaux par rapport à l’autorisation obtenue. Passé ce délai, la mairie ne peu plus modifier votre projet même s’il est non conforme.
Par contre, si vous n’avez rien déclaré en mairie ou pas déposé la DAACT, celle-ci dispose de 6 ans pour contrôler le chantier (art. L.461-1 du Code de l’Urbanisme).
Une fois les travaux terminés et la déclaration d’achèvement des travaux réalisée (DAACT art. L.462-2 et R.462-6 du Code de l’Urbanisme), la mairie dispose de 3 mois pour vérifier la conformité des travaux par rapport à l’autorisation obtenue. Passé ce délai, la mairie ne peu plus modifier votre projet même s’il est non conforme.
Par contre, si vous n’avez rien déclaré en mairie ou pas déposé la DAACT, celle-ci dispose de 6 ans pour contrôler le chantier (art. L.461-1 du Code de l’Urbanisme).
Le voisinage
Un voisin peut également déposer un recours en voyant une construction s’ériger sans autorisation ou non conforme à l’autorisation obtenue.
Pour que le recours soit recevable, « Il vous faut prouver que la construction ou l’aménagement autorisé a des conséquences directes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou que vous détenez »(art. L600-1 à L600-13 du Code de l’Urbanisme).
Toutefois, si votre voisin ne prouve pas son intérêt à agir, il risque une amende de 10 000 €. Si son recours vous cause préjudice, vous pouvez demander au tribunal administratif des dommages et intérêts pour comportement abusif.
Par contre, si son intérêt à agir est reconnu, votre voisin peut déposer un recours gracieux auprès du maire, ou un recours contentieux auprès tribunal administratif.
Les sanctions
Les deux infractions aux règles d’urbanisme les plus courantes, éligibles aux sanctions sont :
- La réalisation de travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou déclaration préalable).
- ne pas respecter le dossier d’urbanisme validé par votre mairie.
Pour ces infractions aux règles d’urbanisme, vous encourez les sanctions pénales suivantes (art. L.480-4 du Code de l’Urbanisme) :
- Une amende de 1200 € à 6000 € par m2 de surface de plancher construite ou démolie irrégulièrement. Ces montants sont multipliés par 5 pour les personnes morales (société).
- En cas de récidive, 6 mois d’emprisonnement.
- L’interdiction d’exercer une activité professionnelle ou l’exclusion des marchés publics pour les personnes morales.
- L’obligation de mise en conformité ou de démolition des travaux irréguliers.
Dans les faits, l’application de ces peines dépend essentiellement de votre maire. En sa qualité d’officier de police judiciaire, il est à même de faire constater une infraction et de dresser un procès verbal, même avant la fin des travaux.
Dans ce cas, soit il vous demande la mise en conformité de la construction, soit il saisit le tribunal administratif. Celui-ci, après analyse du dossier, juge de l’opportunité de poursuivre le contrevenant ou de classer le dossier sans suite.
Depuis le 29 décembre 2019, La loi relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique donne aux maires des pouvoirs supplémentaires afin que les responsables d’une construction illégale régularisent plus rapidement leur situation.
Le maire de votre commune peut faire appliquer des mesures administratives afin de stopper l’infraction de construction illégale une fois le procès-verbal dressé. Ces mesures, sont indépendantes des poursuites pénales.
Il peut mettre en demeure le contrevenant pour réaliser les travaux de mise en conformité requis ou de déposer une demande d’autorisation pour régulariser la situation (art. L 481-1 du Code de l’Urbanisme).
Cette mise en demeure peut être assortie d’une astreinte, dont le montant maximal est de 500 € par jour, sans pouvoir excéder 25 000 € au total. Le délai imparti pour régulariser est fixé par le maire en fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier.
Il peut être prolongé pour un an au plus afin de tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter.
Lorsque cette mise en demeure reste infructueuse, le maire peut contraindre les responsables à consigner une somme d’un montant équivalant au coût des travaux à réaliser (art. L 481-3 du Code de l’Urbanisme).
La somme est progressivement restituée à l’auteur de l’infraction si les mesures demandées dans la mise en demeure sont exécutées.
Attention ,toutes ces procédures s’appliquent aux seules applications des règles d’urbanisme. Dans la construction, vous êtes également soumis à des règles de droit privé.
Dans ce cadre, indépendamment de la mairie, un voisin peut également vous attaquer si votre construction n’est pas déclarée ou non conforme à l’autorisation obtenue et lui porte préjudice, pour une atteinte à ses intérêts.
Conclusion
Comprenez bien que les règles d’urbanisme ont pour principal objectif de préserver l’environnement de tous. Que diriez-vous si votre voisin construisait une maison avec des fenêtres donnant directement sur votre jardin ?
Bien sur, elles peuvent parfois sembler inadaptées, mais définir un Plan Local d’Urbanisme est très compliqué. Alors même si la tentation est grande, réaliser une construction illégale est un délit et passible de sanctions pénales.
Même si les cas sont rares, la destruction d’un bien est toujours possible. Dans ce cas, vous perdez le bénéfice de votre construction et le coût de sa réalisation, plus celui de sa destruction et des amendes éventuelles.
En ce qui nous concerne, nous accompagnons nos clients pour réaliser un projet qui ne donnera lieu à aucune contestation.
Dés le premier contact et avant même la première visite, nous réalisons une pré-étude d’urbanisme pour analyser les contraintes de la zone du projet.
En fonction du résultat, nous jugeons du pourcentage d’obtention de l’autorisation d’urbanisme.
Si le risque d’échec est trop important, nous informons notre potentiel client de ce risque et décidons ensemble de la suite à donner au dossier.
Nous nous octroyons toutefois le droit de décliner un projet que nous jugeons infaisable ou beaucoup trop risqué.
Jusqu’à présent, grâce à cette méthode et à nos équipes très expérimentées, tous nos permis ont étés acceptés. Les seuls refusés ont été ceux où le client n’a pas tenu compte de nos conseils.
Alors n’hésitez pas à nous faire confiance, l’architecture est notre métier.
